Gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi a condizione che gli estremi del titolo menzionati nell’atto siano reali (non mendaci) e riferibili a quell’immobile, mentre è irrilevante e non costituisce motivo di nullità la conformità o difformità dell’immobile rispetto al titolo menzionato.

Questo quanto stabilito dalle Sezioni unite civili della Cassazione con la recentissima decisione del 22/03/2019, n. 8230 ( Pres. Mammone – rel. Sambito ).

La Corte Regolatrice è venuta elaborando la categoria della nullità testuale, che postula la validità dell’atto di trasferimento di diritti reali relativi ad edifici abusivi, in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo abilitativo. Questo perché il profilo della conformità urbanistica esula dal perimetro della nullità, in quanto non previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale, affermato in numerosi arresti della Corte, secondo cui le norme che, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti, debbono ritenersi di stretta interpretazione e non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.

Riassumendo, alla luce della sentenza delle sezioni unite, un bene immobile è incommerciabile ed il relativo atto di trasferimento è nullo se:

1) il venditore non dichiari in atto in forza di quale titolo è stato costruito l’immobile che intende alienare;

2) il venditore dichiari che l’immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.

L’atto, pertanto, verificata l’insussistenza delle due condizioni, resta valido anche se poi si dimostri che il manufatto sia stato realizzato in maniera difforme rispetto a quanto previsto dal titolo stesso.

Ciò, evidentemente, lascia immutato la questione della regolarità urbanistica del bene immobile, il quale, laddove si rivelasse difforme rispetto al titolo urbanistico, resterebbe soggetto, senza limitazioni di tempo, all’azione repressiva della pubblica amministrazione, fatta salva la possibilità di sanatoria della difformità in forza della normativa vigente ( in particolare l’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 – t.u. edilizia e delle altre norme applicabili alle fattispecie concrete).

Fonte: Altalex.